Содержание:
Получив в наследство от умершего родственника квартиру, его правопреемники зачастую принимают решение об отчуждении, продаже этого имущества. Такая сделка возможна только после факта регистрации права собственности на квартиру в Росреестре и получения свидетельства у нотариуса. Подтверждением будет служить выписка из единого государственного реестра недвижимости. Получив ее, можно выставлять квартиру на продажу и подготавливать пакет нужных документов.
Особенности продажи квартиры, полученной в наследство
Процесс продажи полученной в порядке наследования квартиры очень схож с продажей по общим правилам. При наличии прописки в квартире детей, не достигших совершеннолетнего возраста, также требуется согласование продажи с органами опеки. Зачастую осложнить продажу квартиры может наличие сразу нескольких наследников и установленный режим общей долевой собственности. При соблюдении следующих условий собственник может продать свою долю в квартире:
- он должен направить предложение всем собственникам долей с отражением стоимости и условий выкупа у письменной форме;
- получить от этих лиц отрицательный или положительный ответ также в письменной форме, по причине наличия у них права преимущественного приобретения.
При отсутствии какого-либо ответа на отправленное предложение в течение 30 дней собственник доли может считать такую реакцию отказом от приобретения.
При нарушении наследником требования закона о предложении его доли остальным собственникам долей, у таких лиц есть право на восстановление нарушенного права преимущественного приобретения в суде в течение трех месяцев.
Поиск желающего приобрести долю в квартире осложнен тем, что все сособственники могут пользоваться такой недвижимостью на равных условиях, и долю нельзя посчитать в конкретной комнате или определить ее в квадратных метрах.
Есть вероятность договориться со всеми наследниками и продать все доли в один момент, но такое стечение обстоятельств далеко не всегда возможно. Проживающее в квартире лицо, получившее свою долю в порядке наследования, может оказаться в неприятной ситуации, если не сможет выкупить предложенные другими участниками доли, ведь тогда с ним поселятся посторонние люди.
Как происходит раздел недвижимости у нотариуса
Наличие нескольких долей в собственности на квартиру вызывает для получивших ее в наследство некоторые неудобства при отчуждении. Но подобная ситуация может быть разрешена посредством наследства в нотариальном порядке. К примеру, в случае включения в состав наследственной массы квартиры, машины, дома и прочего правопреемники вправе заключить соглашение с условиями перехода конкретных объектов определенным лицам. Учет наследственной доли каждого из них в данном случае необязателен, есть возможность предусмотрения компенсации в денежном эквиваленте.
Составить соглашение о разделе входящих в наследственную массу объектов можно до или после факта регистрации недвижимого имущества в Росреестре. Нотариальное удостоверение соглашения позволяет назвать его документом, устанавливающим права, для государственных органов. Оно станет основанием для осуществления регистрации жилого помещения на одного наследника. Подобный исход значительно упростит процесс дальнейшую продажу.
Порядок нотариального удостоверения сделки по продаже доли
Заверение у нотариуса сделки по продаже жилого помещения в долевой собственности является обязательным с 2016 года. Требование можно не соблюдать лишь при условии одновременного отчуждения всех долей. Такое обязательное условие связано с высокой вероятностью мошеннических действий с недвижимым имуществом. Нотариальное заверение сделки выступает гарантом соответствия нормам действующего законодательства. При продаже в один момент всех долей сособственниками сделка может быть оформлена в простой письменной форме.
В целях обхода требования о соблюдении права преимущественного приобретения доли недвижимого имущества собственники долей прибегали к использованию модели дарения, когда предупреждение всех сособственников не является обязательным. Однако покупателю нежелательно вступать в такую сделку, поскольку при доказанности “денежности” такого дарения в судебном процессе эту сделку признают недействительной с последующими негативными последствиями.
Перечень необходимых для продажи квартиры документов
В целях проверки квартиры покупатель или риэлтор запрашиваются следующие документы:
- свидетельство о праве на наследство как основание получения квартиры;
- выписка из единого государственного реестра недвижимости, свидетельство, выданное до 15.07.2016;
- выписка из домовой книги, где указаны все прописанные лица (или единый жилищный документ).
Также потребуются документы о личности продавца и бумаги, подтверждающие права на продажу квартиры, которая была им получена по наследству:
- паспорт гражданина или свидетельство о рождении при осуществлении продажи от его имени его представителем;
- обязательство о выписке из квартиры прописанных там лиц (вероятно, потребуется и справка о том, что эти лица не состоят на учете и ПДД);
- разрешающий документ от органов опеки и попечительства в случае регистрации в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
Налоговые отчисления при продаже квартиры
Необходимость уплаты пошлины при получении свидетельства о праве на наследство пришла на смену налогу с полученного в порядке наследования по закону имущества. Если речь идет о сделке купли-продажи квартиры, перешедшей по наследству, то она сумма от продажи подлежит обложению НДФЛ в общем порядке.
Лицо, продавшее квартиру, находившуюся в его собственности менее трех лет, должно уплатить 13% от суммы дохода в качестве налога.
Если срок нахождения в собственности квартиры, полученной в наследство, составляет более трех лет, полученный доход налогом не облагается. Срок начинает течь с того момента, когда право на имущество возникло, со дня смерти наследодателя.
Если налог все-таки надлежит заплатить, то продавец должен после окончания налогового периода, к которому относится дата заключения сделки (год), подать в федеральную налоговую службу декларацию и уплатить исчисленный им самостоятельно налог в срок до 1 июля года, следующего за этим годом. Начиная с 2016 года для того, чтобы быть освобожденным от уплаты налога, нужно владеть недвижимым имуществом минимум 5 лет, но это правило не распространяется на продажу унаследованных квартир согласно п.3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ. Сумма налогового вычета при продаже недвижимого имущества, полученного в наследство, составляет 1 миллион рублей.
Есть особенность при продаже унаследованной квартиры. Изменения в составе собственников, переход доли имущества к одному из других участников долевой собственности не влияет на срок владения квартирой, отсчитываемый с даты первичной регистрации.Рассмотрим пример: Есть единственный наследник — супруг умершей гражданки. В 2018 году он получает в наследство половину квартиры, которой они вместе с супругой владели в одинаковых долях с 1998 года. Продав эту недвижимость в 2019 году, он не делает налоговых отчислений. Но в случае перехода половины ? части квартиры иному лицу по завещанию, то налог платить пришлось бы. (Письмо Минфина № 03-04-05/8654 от 13.02.2019).
Предварительная консультация у нотариуса
Покупатель в сделке с недвижимым имуществом рискует столкнуться с некоторыми рисками. Продавец полученного жилья по наследству должен принимать во внимание, что на практике в деле принимает участие юрист с целью проверки всех операций с объектов за последние три года (что соответствует установленному сроку исковой давности).
Когда квартира находится в долевой собственности нескольких наследников, договор по ее отчуждению удостоверяется в нотариальном порядке согласно закону. В иных случаях подобное удостоверение осуществляется на добровольной основе. Действия нотариуса по проверке на предмет законности обеспечивают безопасность сделки и снижение рисков признания недействительной такой сделки в дальнейшем.
С расписанием работы нашей нотариальной конторы можно в соответствующем разделе на сайте, записаться на прием за консультацией можно по телефону, указанному в разделе Контакты.
В случае отчуждения квартиры, полученной в наследство, нет требования о предъявлении согласия супруга, когда речь идет о наличии заключенного брака. Такая квартира не является частью общей совместной собственности, напротив, это личная собственность унаследовавшего ее супруга.